党的十八届三中全会提出完善城镇化健康发展体制机制，中央城镇化工作会议从战略和全局上对城镇化作出重大部署。物业管理连着民生、连着内需、连着发展，与城镇化有着天然的紧密联系。城镇化物业管理既面临叠加机遇，也存在压力挑战。物业管理行业有变压力为前进动力的锐气，有变挑战为升级蝶变的智慧。积极投身城镇化建设，实现融合发展、特色发展、转型发展，是物业管理行业开拓新境界、形成新格局的迫切需要。

一、城镇化物业管理面临的机遇
1.城镇化助推物业管理展现新形象新地位
党的十八大提出“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大”。当前我国的产业结构，呈现出由“工业型经济”向“服务型经济”转变的趋势。构建以现代服务业为引擎的新型城镇化模式，已成为国家的顶层设计和新的战略定位。物业管理具有居民生活离不开、安置就业离不开、社会稳定离不开的极端重要性。先发国家和地区的城镇化发展经验表明，在要素推动力的基础上，物业管理的优质发展构成了城镇化向纵深跃进的不可或缺的拉动力。物业管理优势与城镇化的方向高度契合，融汇城镇化是时代赋予物业管理的重要使命。两者之间存在较强的互动机制和相关关系，核心共同、目标一致、相辅相成、互为促进。伴随着城镇化的快速发展，业主的消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放、消费热点不断聚发、消费领域不断拓展。城镇化物业管理的需求，将是一个不断产生、持续加力的长期过程。中国物业管理这个拥有10万多家企业、600多万从业人员、管理房屋150多亿平方米、年经营收入超过3000亿元的行业，将在城镇化中充分发挥“经济助推器”、“就业蓄水池”、“社会稳定器”的重要作用，展现城镇化物业管理的新形象新地位。
2.城镇化开拓物业管理广阔的发展空间
城镇化率的上升将带来房产的盛宴、业主的云集，进而带动物业管理深度和密度的同向变化。比较优势日益明显、发展后劲加速积蓄、发展空间愈加广阔、分享成果逐步增加。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》明确提出：“到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”假设人均住房面积为30平方米，1亿农业人口转移，带来住房需求量30亿平方米。如果一个家庭单元面积为90平方米，30亿平方米将会产生3333万套住房。也就是说有3333万农民家庭将转成市民作为新的业主。国家相关部委指出：“大力进行1亿平方米的棚户区改造，到2020年累计棚户区改造住房3760万套。”农业人口转移的3333万套住房，加上棚户区改造3760万套住房，城镇化将新增加7093万套住房。城镇化将使物业管理由以往的“洼地”变为“高地”，从传统经济增长函数关系上升为新型经济增长函数关系。由此来看，我国城镇化的稳步推进将为物业管理带来广阔的发展空间，增添强大的运营动力。
3.城镇化给予物业管理坚实的人力资源支持
城镇化是以行业支撑和劳动力素质提升为前提的，两者互动是城镇化健康发展的内生动力。城镇化是农民的一所大学校，农村人口向城镇化转移的过程，就是大幅提升农村人力资本的过程。在这一过程中，农民综合素质得到提高，实现农民的市民化转型、城镇空间转型、非农就业转型。到2020年，将使中国有效利用的人力资源数量增长一倍。也就是说，有效开发农村人力资源，就等于在人力资源上再造了一个中国。这对于长期饱受员工招不进、留不住之苦的物业管理行业，将是人口红利的又一次垂青。同时，物业管理具有就地就业、就近就业、家门口就业、弹性就业的先天条件，在支持农民变市民、减少农民长距离迁移、推进农村人口进得来留得住、促进经济发展与充分就业相统一等方面，具有独特的作用。这为物业管理整合存量人才、发掘人才潜力、拓宽育才渠道、搭建施才舞台，打下了雄厚的基础。
4.城镇化倒逼物业管理行业提高自身能力
城镇化以人为本，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。住宅并不是钢筋加水泥的产品，而是时代、文化和精神变革的产物。美好生活的实现，重点在于理念、终极在于服务。城镇化推动国民消费层次的变化，推动公众需求结构上溯下延的变化。一是随着房地产市场的发展趋势，房地产商越来越重视物业管理对提升其住宅品质与客户美誉度的功能。二是随着业主消费意识的增强，对服务本身有了更深内涵、更多外延的需求。对健康服务、文化教育服务、生活配套服务等方面有更高的期望。对社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区养老业、社区商务服务、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店经营等有更进一步的需要。三是随着城镇化带来法制环境、社会环境、经济环境、市场环境广泛而深刻的变化，需要理顺物业管理行业与相关部门的关系；着力解决物业管理外部环境问题；完善物业服务价格形成机制；建立物业服务第三方监理、审计、评估制度；推进物业服务标准化等等。这些变化，既带有具体性，又带有长期性。如果对变化视而不见，就会“刻舟求剑”；如果错误应对变化就会“南辕北辙”。正确应对这些变化，必然倒逼物业管理行业自身运营管理能力的不断提升。
二、城镇化物业管理存在的挑战
1. 城镇化物业管理的体制机制不健全
面对城镇化物业管理这样一个新的事物、新的理念、新的实践，思想观念尚不适应城镇化发展的布局、内部结构尚不适应城镇化发展的走向、管理水平尚不适应城镇化发展的大势、体制机制尚不适应城镇化发展的要求。在县（市、区）层面，城镇化物业管理还存在断层，缺少基础支撑，缺乏统筹协调机制和工作体制，缺乏管理服务的针对性和统一性。组织机构不健全、人员配备不到位、相关政策不配套。上下各级之间、部门单位之间、职能部门与企业之间，还没有完全形成齐心协力推进物业管理融入城镇化发展的浓厚氛围。
2.城镇化物业管理的市场化程度偏低
一是专业化物业服务企业进驻管理比重不高。在已建成的城镇化新型社区，虽然都采取了不同的物业管理模式，但专业化物业服务企业进驻管理的小区覆盖比例不高。二是物业费收缴率不高。究其原因，主要是由于村民的消费习惯问题。村民原有的生活方式已延续了上千年，短时间内很难形成花钱买物业服务的消费习惯。三是配套工程建设不到位。城镇化新型社区不同于城市住宅小区，新型社区居住的对象为原先的村民。由于生活方式的差异，在生活过程中有许多不同于市民的需求，比如说集中活动的场地、卫生场所、农贸市场、小卖铺等的需求。从已建成的城镇化新型社区来看，各种公共服务设施配置并不完善。
3.城镇化物业管理的资金筹措困难
一是维修资金归集率不高。房屋专项维修资金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项资金。归集物业维修资金既有利于业主，又有利于社会。但在具体实施过程中，已建成的城镇化新型社区维修资金制度不到位。一旦房屋出现质量问题，尤其是带电梯的社区，维修问题将逐步凸显。二是物业服务企业存在资金“瓶颈”的制约。由于物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状、传统的以物业费为主营收入的盈利特点，决定了物业管理行业的经济运营和盈利空间过于狭窄。部份物业服务企业受各方面条件限制，规模过小，综合实力差，市场竞争力弱，抗风险能力低，推进城镇化物业管理存在资金“瓶颈”的制约。
4.城镇化物业管理的行业转型任务艰巨
现阶段正处在宏观经济进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期叠加的阶段，经济结构深层次的矛盾和问题进一步压缩行业生存空间。物业服务企业长期以来停留在基础性服务业的状态，大多表现出“看大门的、掂拖把的、挖阴沟的”传统低端劳动力的物业服务形象。一些物业服务企业散而不聚、聚而不联、联而不紧，物业管理权难以流动，物业管理的扩张受到抑制。支撑行业转型升级的专业人才保障不足，存在着物业从业人员急速增加与专业人才缺乏之间的矛盾。
三、推动城镇化物业管理的建议
1.加大城镇化物业管理的政府引领力度
一是加大政府的重视和政策扶持，引领城镇化物业管理加快发展。要积极争取政府相关部门的支持，加强顶层设计和战略谋划，实施城镇化物业管理优先发展战略。从业主的最高利益出发，站在大局的层面，以理念一致、功能协调、结构统一、资源共享、运营标准化等系统论的方法，对城镇化物业管理的各个层次、要素进行统筹考虑。形成具有战略性、前瞻性、导向性的发展规划。二是在省、市级物业管理组织机构健全完善的基础上，成立县（市、区）物业管理领导机构，制定本地城镇化物业管理细则，做好指导实施工作。把城镇化物业管理工作纳入县（市、区）目标责任考核，定期、分阶段进行专项检查。每年对城镇化物业管理工作开展较好的社区及管理单位进行奖励，树立典型，激励先进。三是强化街道、社区（村委会）主导作用。充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合资源。在社区（村委会）的组织协调下，或选聘专业化物业服务企业进驻管理，或成立物业服务机构，选择适宜的物业服务方式开展物业管理工作。
2.加强城镇化物业管理的配套设施建设
一是在城镇化改造之前，充分了解村民对公共服务和社会管理设施的硬件配置需求。如婚丧嫁娶活动场所、社区用房、卫生服务站、计生服务站、健身设施、公厕等。根据村民意见合理进行规划，缩短村民对居住环境的适应期，为后期管理奠定基础。二是按要求配建物业管理用房。根据城镇化物业管理的实际，建议在每个社区内配建不低于200平方米的物业管理用房，确保不论采取何种物业管理方式，物业服务用房不缺失。三是配建必要的经营性用房。由村集体统一经营，属于居民共有，收益部分除居民分红外，其余部分可以用于补贴物业费。四是建议带电梯的城镇化新型社区的物业管理单位必须通过招投标方式确定。使之既有利于提高物业服务管理水平，又有利于保护社会公共利益和居民的合法利益。五是完善软件配置，提前营造物业管理氛围。县（市、区）政府，提前制定好城镇化新型社区文明公约、社区管理制度、物业管理相关规定制度等，积极向村民宣传，为社区建成后物业管理工作的开展创造条件。
3.加快城镇化物业管理的相关政策制定
一是制定物业管理费用补贴政策。建议以居民缴纳为主，所在县（市、区）适当补贴为辅的方式解决。市财政与县（市、区）财政每年按相关比例配比安排专项资金，用于城镇化新型社区日常运行、管理和物业服务开支，由社区（村委会）对费用进行监管。对管理新型社区面积大、签订服务期限长、提供服务等级高的物业服务企业给予适当的奖励,提高专业化物业服务企业参与的积极性。同时，还要积极引导居民逐步形成物业服务消费的习惯。二是建立新型社区专项维修资金管理制度。将维修资金是否缴纳作为竣工验收的一项内容。在维修资金缴纳比例方面，根据城镇化新型社区的实际，由项目实施主体和个人共同负担，具体缴存标准由项目所在县（市、区）政府确定，专项维修资金纳入县（市、区）专户统一监管。
4.加速物业管理行业在城镇化大潮中的转型升级
一是不断运用现代理念、现代模式、现代制度、现代管理、现代技术，为业主提供高科技含量的物业服务，把感情融入服务、把责任融入服务、把管理融入服务。把业主呼声当做第一信号、把业主需要当做第一选择、把业主利益当做第一考虑、把业主满意当做第一标准，提高业主的生活质量和幸福指数。二是加快物业服务企业的战略重组、联合联盟、合纵连横、抱团发展。促进强强联合，支持优势物业服务企业之间通过横向联合、纵深发展，实行优势互补，增强品牌知名度和核心竞争力。推动强弱联合，鼓励优势物业服务企业帮助弱势企业解围脱困，进行资产和债务重组，推动服务进步。鼓励上市重组，支持优势物业服务企业通过资产、股权、债务的分离，实现资源优化上市。三是管作分离、合理配置，成立专业的服务公司。如房屋维修公司、设备维修公司、电梯维修公司、清扫公司、保安公司、绿化公司、搬家公司、装饰装修公司。还可以组建花卉苗圃基地、房屋置换公司、人才中心、培训中心、楼寓清洗公司等。四是强化守信企业激励机制、失信企业惩戒机制。规范承接查验行为，明确物业承接查验程序，防范新建物业公共部位、公用设施设备产生新的遗留问题。从而引导行业向智慧化、规模化、专业化、品牌化、高端化发展，全力打造城镇化物业管理升级版。（作者李全云系中国物业管理协会发展研究中心研究员，郑州市物业管理协会会长）